隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)紅利的消失，城市高端的飽和，存量爭(zhēng)奪的開(kāi)啟，國(guó)際酒店品牌也迎來(lái)了新的發(fā)展方向，各大酒店集團(tuán)都紛紛推出自己的中高端品牌，并且憑借著其較強(qiáng)的品牌溢價(jià)能力備受酒店投資人關(guān)注。

【資料圖】

結(jié)合疫后復(fù)蘇的大背景，隨著市場(chǎng)的加速回暖，酒店投資人也紛紛開(kāi)始尋找新的投資機(jī)會(huì)。那么，國(guó)際中高端酒店品牌值得投資嗎?選擇國(guó)際中高端酒店品牌有哪些注意事項(xiàng)？

在國(guó)際中高端酒店的籌建階段，完成設(shè)計(jì)后，就要進(jìn)入項(xiàng)目施工階段。對(duì)于投資人而言，施工階段是酒店投資中最容易踩坑的環(huán)節(jié)。

涉及專業(yè)多，管理界面復(fù)雜，牽一發(fā)動(dòng)全身。無(wú)論是項(xiàng)目土建施工、室內(nèi)硬裝與軟裝、機(jī)電設(shè)備施工等，每一個(gè)環(huán)節(jié)，都涉及眾多專業(yè)知識(shí)，每一個(gè)板塊都是一個(gè)專業(yè)，專業(yè)與專業(yè)之間相對(duì)獨(dú)立的同時(shí)，又要相互配合，這樣的情況下，需要充分考驗(yàn)團(tuán)隊(duì)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力，以及投資人的專業(yè)能力。

劃重點(diǎn)

投資人必備

國(guó)際中高端酒店施工常識(shí)

在酒店籌建的實(shí)際過(guò)程中，部分投資人不太重視施工，以為投資國(guó)際中高端酒店只是看得房率的平面圖和美觀的效果圖，但其實(shí)還包括了很多細(xì)節(jié)工程。

有經(jīng)驗(yàn)的酒店投資人都知道，酒店施工常常是個(gè)無(wú)底洞，即使親力親為，精打細(xì)算，實(shí)際花費(fèi)也容易超過(guò)預(yù)期投入?？梢哉f(shuō)，酒店施工是最容易踩坑和交學(xué)費(fèi)的環(huán)節(jié)。

那么，對(duì)于國(guó)際中高端酒店而言，面對(duì)繁雜的施工工程，應(yīng)當(dāng)如何把握關(guān)鍵環(huán)節(jié)，從而最大程度規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)？

成本控制：做好前期規(guī)劃與預(yù)估

成本管理應(yīng)該圍繞材料、分包、人工、資金為基準(zhǔn)點(diǎn)，進(jìn)行前期的目標(biāo)擬定、施工過(guò)程控制、事后款項(xiàng)結(jié)算，來(lái)不斷把控項(xiàng)目的成本狀況。

不少項(xiàng)目，預(yù)算目標(biāo)與實(shí)際落地情況相差甚遠(yuǎn)，一是成本控制不力，二是施工過(guò)程不斷有增加項(xiàng)，三是用材標(biāo)準(zhǔn)一高再高。所以，做好前期的規(guī)劃與預(yù)估至關(guān)重要。

在這個(gè)過(guò)程中，有三點(diǎn)特別需要注意：

第一，先確定設(shè)計(jì)圖紙，再來(lái)確定工程預(yù)算：部分投資人為了“搶工期”，不等設(shè)計(jì)師出完全部圖紙，就先安排工人進(jìn)場(chǎng)施工。在他們固有的認(rèn)知里，覺(jué)得現(xiàn)場(chǎng)有些工程，比如拆除/基建等，和設(shè)計(jì)關(guān)系并不大，兩邊同時(shí)進(jìn)行，可以打一個(gè)時(shí)間差。

這種做法可行，但只適用于特別資深、對(duì)設(shè)計(jì)和工程都非常精通的投資人。對(duì)于新手投資人而言，無(wú)法做到合理統(tǒng)籌，這種方式存在巨大隱患。有些工序，看似和設(shè)計(jì)關(guān)系不大，實(shí)際上有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。

一定要謹(jǐn)記，確定設(shè)計(jì)圖紙，才能確定工程預(yù)算以及后續(xù)的招投標(biāo)流程，還有合格合算的總包方。

第二，重視機(jī)電設(shè)備、隱蔽工程，合理規(guī)劃預(yù)算：不少投資人更多的是關(guān)注酒店的裝修效果，而對(duì)機(jī)電設(shè)備、隱蔽工程等能省則省，投入不足。這樣，即使酒店剛開(kāi)業(yè)時(shí)客房?jī)r(jià)格一時(shí)能賣上去，但客人入住后的體驗(yàn)感差，會(huì)導(dǎo)致復(fù)購(gòu)率偏弱，不利于酒店的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

因此，做好成本控制固然重要，但更需要合理的規(guī)劃施工預(yù)算。不能為了盲目追求表面工程，而不斷降低機(jī)電工程、隱蔽工程等預(yù)算。此部分的成本直接會(huì)影響到酒店后期運(yùn)營(yíng)的固定成本，也會(huì)影響到酒店裝飾的損耗，乃至使用壽命。

第三，警惕不靠譜的報(bào)價(jià)單，讓預(yù)算變成“無(wú)底洞”：很多品牌方（或施工方）出具的報(bào)價(jià)單太籠統(tǒng)，沒(méi)有品牌、沒(méi)有規(guī)格、沒(méi)有工藝、沒(méi)有具體工程量，出現(xiàn)模糊報(bào)價(jià)、故意漏項(xiàng)、拆分項(xiàng)目（將一道工序拆開(kāi)反復(fù)收費(fèi)）等問(wèn)題，這對(duì)于投資人來(lái)講無(wú)疑是個(gè)“無(wú)底洞”。因此，最簡(jiǎn)便的方式就是借鑒頭部酒店集團(tuán)旗下施工單位的報(bào)價(jià)單，格式統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、分類統(tǒng)一，方便投資人進(jìn)行對(duì)比。

進(jìn)度控制：周期控制在3-6月較為合理

在國(guó)際中高端酒店的籌建期，施工進(jìn)度管理是不可或缺的一環(huán)，進(jìn)度把控的好壞直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的成本和開(kāi)業(yè)時(shí)間、投資回報(bào)周期。正常情況下，國(guó)際中高端酒店的施工周期控制在3-6個(gè)月較為合理。

酒店施工本身就是復(fù)雜性較高的項(xiàng)目，涉及的內(nèi)容和技術(shù)相對(duì)較為廣泛，這使得管理控制難度不斷增加。為此，投資人需要對(duì)施工中可能存在的影響因素進(jìn)行預(yù)估和分析，制定合理的解決措施和方案。

為了盡可能縮短工期，可根據(jù)工程影響因素的不同留出余地，使計(jì)劃進(jìn)度有一個(gè)彈性空間，使得各環(huán)節(jié)間的協(xié)作關(guān)系更加順暢，也可縮短計(jì)劃工期與實(shí)際工期之間的差距。

除此之外，材料的供應(yīng)是影響施工進(jìn)度的重要因素。在材料采購(gòu)階段，需要對(duì)材料進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)，并確保供應(yīng)的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。

施工單位選擇：靠譜、專業(yè)最重要

對(duì)于投資國(guó)際中高端酒店的投資人而言，選擇一個(gè)靠譜的施工單位能最大程度規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

首先，是否“三證齊全”：由市場(chǎng)監(jiān)督管理局核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以及由住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)核發(fā)的“建筑裝修裝飾工程專業(yè)承包二級(jí)及以上資質(zhì)證書(shū)”和“安全生產(chǎn)許可證”，是一個(gè)合格單位必須具備的三證。

其次，是否有同等級(jí)品牌裝修經(jīng)驗(yàn)：同樣是裝修，住宅裝修、商場(chǎng)裝修、酒店裝修其實(shí)存在很大差別，即使都是酒店裝修，不同品牌酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)也是千差萬(wàn)別。選擇一家同類品牌酒店施工經(jīng)驗(yàn)豐富的施工方，對(duì)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的把控能夠更準(zhǔn)確，相應(yīng)的也能節(jié)約工期。

為此，洲際酒店集團(tuán)大中華區(qū)酒店開(kāi)業(yè)事業(yè)部品質(zhì)系列及換牌管理首席總監(jiān)胡彬告訴次方點(diǎn)評(píng)，施工不是“紙上談兵”，一定要去施工方的項(xiàng)目實(shí)地考察。從工期看能力，從業(yè)主口碑看服務(wù)，從門(mén)店消費(fèi)者評(píng)價(jià)看是否有隱蔽階段的隱患（比如衛(wèi)生間反臭、淋浴間排水不暢、空調(diào)噪音等）。

需要注意的是，考察施工方的案例，一定不能只看近期的新項(xiàng)目，更需要考察幾年前的老項(xiàng)目，從施工工藝、細(xì)節(jié)，基層處理等方面來(lái)判斷施工質(zhì)量?jī)?yōu)劣以及產(chǎn)品生命周期。

工程質(zhì)量管理：兼顧“面子”和“里子”

從“面子”上來(lái)看：國(guó)際中高端酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是高品質(zhì)的產(chǎn)品體驗(yàn)，做好工程質(zhì)量管理，有助于打造出具有更強(qiáng)商業(yè)壁壘的產(chǎn)品。在這個(gè)過(guò)程中，產(chǎn)品用材、施工工藝是否達(dá)到國(guó)際中高端酒店的標(biāo)準(zhǔn)，是投資人需要重點(diǎn)關(guān)注的。并且，真正具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品體系，同樣是15萬(wàn)元/間的單房造價(jià)成本，最終呈現(xiàn)的效果及品質(zhì)也會(huì)有所不同。

從“里子”上來(lái)看：一定要重視隱蔽工程的質(zhì)量。機(jī)電、管線施工須與裝飾施工緊密配合，無(wú)縫對(duì)接。是否符合消防要求、是否存在安全隱患、是否影響入住體驗(yàn)，都必須進(jìn)行系統(tǒng)性考量。

據(jù)洲際酒店集團(tuán)大中華區(qū)酒店開(kāi)業(yè)事業(yè)部品質(zhì)系列及換牌管理首席總監(jiān)胡彬介紹，一般具有豐富工程質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)的國(guó)際中高端酒店品牌，都會(huì)打造機(jī)電樣板間。在機(jī)電樣板間施工過(guò)程中，把問(wèn)題前置，做好施工、驗(yàn)收、確認(rèn)事宜，為大批量的復(fù)制施工做鋪墊，避免施工中出現(xiàn)施工錯(cuò)亂、返工誤工、一錯(cuò)全錯(cuò)等現(xiàn)象，提高工效質(zhì)量。

最后，再做好施工驗(yàn)收，其內(nèi)容包括結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、安裝驗(yàn)收、環(huán)境驗(yàn)收，通過(guò)以上的施工過(guò)程管理措施，可以確保酒店施工質(zhì)量和進(jìn)度，也可以降低施工過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)和隱患。

做選擇

投資國(guó)際中高端酒店

投資人如何選擇適配的施工方案？

在次方點(diǎn)評(píng)采訪與調(diào)研的上百位中高端酒店投資人當(dāng)中，有近半數(shù)的投資人表示，加盟國(guó)內(nèi)中高端酒店品牌在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、采購(gòu)與施工上必須嚴(yán)格按照品牌標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，自由度較低，沒(méi)有太多可以發(fā)揮的空間。

而與國(guó)內(nèi)中高端酒店品牌相比，國(guó)際中高端酒店品牌能夠?yàn)橥顿Y人提供更高的自由度，將選擇的權(quán)利交給投資人，投資人可根據(jù)自己的需求來(lái)選擇施工方案。

以洲際酒店集團(tuán)旗下的智選假日酒店為例，針對(duì)不同類型的投資人，提出了不同的施工方案：

其一，對(duì)追求省心的投資人，提出了“設(shè)計(jì)施工一體化”模式。

對(duì)于首次涉足國(guó)際中高端酒店的新手投資人而言，怎樣把握好品牌方的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)是一大難點(diǎn)，對(duì)工程資金的預(yù)估也會(huì)出現(xiàn)偏差，在施工工期上更是缺乏有力把控。

為了應(yīng)對(duì)這一問(wèn)題，智選假日酒店推出“設(shè)計(jì)施工一體化”模式，把建筑工程的設(shè)計(jì)與施工作為一個(gè)完整的項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)作。優(yōu)勢(shì)在于能為投資人提供一站式解決方案，不但減少溝通成本、簡(jiǎn)化工作流程，而且能有效控制項(xiàng)目質(zhì)量與成本。

一方面，規(guī)避了過(guò)往投資人在自己掌控施工總包的過(guò)程中，為了降低成本大幅度犧牲施工質(zhì)量的情況，最大可能為產(chǎn)品品質(zhì)提供保障。

另一方面，洲際酒店集團(tuán)設(shè)計(jì)工程部就本模式還提供了標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖集及標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)模板，投資人及總包方可就項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)工程量進(jìn)行調(diào)整以計(jì)算出符合自身項(xiàng)目的造價(jià)測(cè)算清單，可有效提高業(yè)主方在前期控制投資成本的準(zhǔn)確性。

來(lái)自東北的智選假日酒店投資人郭先生初次嘗試投資國(guó)際中高端酒店，他表示：“設(shè)計(jì)施工一體化模式，讓我很快對(duì)酒店的施工和設(shè)計(jì)有了整體概念，對(duì)整體工期和價(jià)格也有了一個(gè)明確把握。”

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)的建筑模式從設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工到籌開(kāi)需要大約10-18個(gè)月周期，但“設(shè)計(jì)與施工一體化”通過(guò)有效的整合設(shè)計(jì)及施工，能將整體建造周期壓縮為6-8個(gè)月。這有效控制了資金和時(shí)間成本，較大程度提高了投資回報(bào)率。

其二，對(duì)有成熟施工經(jīng)驗(yàn)的投資人，給予更多的開(kāi)放性和自由度。

成熟酒店投資人，有不同的品牌合作經(jīng)驗(yàn)。隨著對(duì)行業(yè)的深耕，這類投資人偏向更多的靈活性。因此，智選假日酒店會(huì)提供一套品牌標(biāo)準(zhǔn)，在堅(jiān)守國(guó)際中高端酒店產(chǎn)品品質(zhì)的同時(shí)，對(duì)投資人的施工方案進(jìn)行向下兼容。

通過(guò)賦予投資人施工環(huán)節(jié)的自主權(quán)，讓有豐富施工經(jīng)驗(yàn)的投資人可根據(jù)實(shí)際需求，把握施工節(jié)奏，由于沒(méi)有嚴(yán)苛的集采標(biāo)準(zhǔn)，可進(jìn)一步降低工程造價(jià)。

來(lái)自上海的智選假日投資人嚴(yán)先生表示：“在籌建過(guò)程中，施工團(tuán)隊(duì)是我自己找的，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)是洲際集團(tuán)推薦的，配合度非常高，服務(wù)水平也很滿意。我最大的感受就是他們和我加盟的其他國(guó)內(nèi)品牌不一樣，從加盟到籌建到開(kāi)業(yè)，都是系統(tǒng)化的保姆式服務(wù)。尤其是洲際酒店集團(tuán)的顧問(wèn)制度幫我們解決了很多問(wèn)題。機(jī)電、廚房、標(biāo)識(shí)、消防、設(shè)計(jì)這五大顧問(wèn)，是對(duì)酒店工程質(zhì)量的最大保證?！?/p>

當(dāng)然，自由不等于麻煩，在整個(gè)施工階段，品牌方會(huì)采用項(xiàng)目管理制，會(huì)有專業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理在施工各環(huán)節(jié)進(jìn)行把控。

寫(xiě)在最后

國(guó)際中高端酒店的施工，是一項(xiàng)環(huán)環(huán)相扣的系統(tǒng)工程，對(duì)于酒店投資能否成功具有重大影響。酒店運(yùn)營(yíng)中客訴最多的問(wèn)題，比如噪音、異味、熱水、網(wǎng)絡(luò)等問(wèn)題，都是施工期間給經(jīng)營(yíng)埋下的隱患。施工出現(xiàn)問(wèn)題，不僅會(huì)造成客訴、影響口碑，后期還會(huì)耗費(fèi)巨大的維修費(fèi)用，維修期間又影響客人入住，可謂后患無(wú)窮。

因此，為了避免酒店陷入“燒錢(qián)”的惡性循環(huán)，投資人一定要高度重視施工全流程的掌控。但同時(shí)需要注意的是，國(guó)際中高端酒店是一項(xiàng)長(zhǎng)線的價(jià)值投資，需要考慮到10-15年的產(chǎn)品使用年限。

整個(gè)施工過(guò)程，不僅需要考慮當(dāng)下的前期投資成本，同樣需要關(guān)注長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本，重視酒店經(jīng)營(yíng)的全生命周期投入。唯有找到投資回報(bào)和品牌品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)之間的平衡，才能長(zhǎng)期獲得收益。

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